“非誠勿擾”日前在汕尾房地產界上演。市區一樓盤發售，購房者要先交50萬元誠意金，才有機會參加搖號選房。有市民大呼這一奇葩規定“無誠意”，也有市民表示淡定，認為相比一些樓盤還沒拿到預售許可證就收取誠意金，有“誠意”多了!律師提醒，誠意金并非定金，不具有擔保效力，購房者在簽約時應格外注意。 規則：交50萬誠意金方有資格搖號 參加了此次“抽獎買房”的林女士對記者說，早前已看上該樓盤。在開盤前，售樓人員通知她要準備好誠意金。開盤當天一早，她就到該樓盤銷售中心，已有很多市民在等候，場面火爆。據其了解，有部分人是從外地趕來的。當天的售樓流程是：上午9時在線登記個人信息，9時30分開啟支付功能，銷售人員給每個客戶一個二維碼進行掃描，在成功支付一分錢后，才能把此前準備好的50萬元“誠意金”奉上，拿到號才有資格參加線下搖號。 據林女士了解，當天有5000多人意欲購房，600多人成功交了誠意金，最后搖號售出370來套房子。林女士稱她很幸運，“中獎”了，并選到心儀的房子。按規定，她在3天內交齊60%的房款。 來購房的市民對50萬元誠意金的規定一邊是感嘆無奈，一邊又為能搶到搖號機會興奮。參加了當天活動的一名市民對記者說，在與其他購房者交流中得知，有的人是在前一天才湊齊這50萬元的，銀行轉賬還一度“塞車”�！叭松挡淮礤X多，當然，也有土豪搶了好幾個號參加搖號抽獎。” 有市民說，購房前要籌款，沒搖到號又要忙著去辦理退款，空忙!沒能如愿買到房子的王先生笑稱“感覺自己就像個傻子，帶上足夠的誠意而來，卻眼巴巴的看別人中獎，還要辦理退款那些啰嗦事�！� 市民感嘆：“樓市真的瘋了，普通市民一房難求!” 銷售：客戶多準入門檻提高 為什么會產生這種公開抽簽+50萬誠意金的營銷方式?一名銷售人員對記者說，主要是這次意欲購房者太多，所以準入門檻比較高，在1分錢搶籌成功后再交50萬誠意金參加搖號。 對交了50萬元誠意金而又未能搖到號的客戶，能順利辦理退款嗎?該銷售人員說，沒有搖到號的客戶，公司15天內辦理退款。 一房地產人士稱，誠意金主要因為某些性價比較高的樓盤，前期意向客戶很多，開發商通過收取誠意金的方式來篩選客戶;另一方面，開發商可根據繳納誠意金的先后順序來確定選房或者搖號選房，以防部分購房者由于沒買到房子而“鬧事”�！叭绻彿空咔捌诶U納了誠意金，但由于各種原因沒有買到房子，開發商一般會根據此前的相關約定，退還消費者所繳的相關費用。”他提醒，購房者在繳納誠意金之前，自己首先要做到心中有數，如果不符合政府的相關政策或自身的經濟承受能力，最好不要繳誠意金，免得后期辦理退款給自己帶來不必要的麻煩。 據了解，該樓盤售價為每平方一萬元左右，最小的面積是140多平方，那么，一套房子買下來至少一百多萬。 對于該樓盤的售價，翁女士表示，開盤前銷售人員已告知。 有市民感嘆，僅在兩年前，50萬元可以在市區較好路段買一套百來平方米的二手房，如今僅夠表示“誠意”，接下來，“誠意籌碼”還得漲! 律師：法律上沒有關于誠意金的定義 汕尾該樓盤的公開抽簽+50萬誠意金的銷售并非首例。記者查閱資料發現，近兩年上海、南京、長沙、成都、武漢、杭州、西安等地已開啟“抽獎買房”模式，多地出現了中簽率超低的現象。今年5月，深圳某樓盤搖號出售，要求購房者先交500萬誠意金，而南京等地在搖號前也要先交數十萬誠意金。 那么，拿了預售證，開發商收取客戶誠意金是否違規?市律師協會會長、廣東文宗律師所主任盧若飛表示，法律上并沒有關于誠意金的定義。根據房地產交易實踐，所謂誠意金，是購房者為了證明買房的誠意而向開發商交付的一筆金額。由于法律上沒有對誠意金的規定，誠意金要根據商品房預售合法性和具體合同約定處理。但在現實中，購房者在支付誠意金過程中所簽署的諸如誠意金合同等文書往往由開發商單方擬定，內容往往只體現出購房者單方的購房意向，開發商并未作出售房的承諾，并且，開發商往往在這些合同等文書中寫明購房者在未選到房屋時，開發商只需無息退款，并且給予其自身一個較長的退款期限，這也是導致退款難、退款時間長的重要原因。 律師提醒，“誠意金”并非定金，不具有擔保效力，購房者在簽約時應格外注意。 管理：不符合銷售條件不得收取預訂款性質費用 根據建設部于2001年頒布的《商品房銷售管理辦法》第22條規定，不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。符合商品房銷售條件的，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵做房價款;當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用;當事人之間另有約定的，從其約定。 另外，2018年6月25日，住房和城鄉建設部、中共中央宣傳部、公安部等多部門聯合發布《住房和城鄉建設部、中國共產黨中央委員會宣傳部、公安部等關于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動的通知》，決定于2018年7月初至12月底，在包括廣州、深圳在內的部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為、治理房地產市場亂象專項行動，其中打擊的違反違規行為包括“在取得商品房預售許可前，以認購、認籌、預訂、排號、售卡等方式向購房人收取或者變相收取定金、預訂款、誠意金等費用”。《廣東省建設廳辦公室關于開展房地產開發企業違規收取購房意向金、定金專項整治工作的通知》(粵建辦房函[2009]343號)也有類似規定。 市民：盼相關部門加強監管 有市民對記者說，近幾年汕尾房價瘋漲，市區該樓盤要求先交納50萬誠意金才能參加搖號，購房者起碼知道了售價。去年底他聽說市區某樓盤要動工，于是托朋友找到開發商，交了20萬誠意金。至今該樓盤具體價格還沒有出，他擔心價格太高超出承受能力，如果不買的話只能退回誠意金，那就太虧了�！暗绻幌冉徽\意金只作購房登記的話，最后只能挑選別人不要的房子，樓層、朝向、格局等都不理想�！彼呐笥芽瓷狭硪粋�樓盤，去年也是托關系找到開發商，交了40萬誠意金，現在也是價格沒出，估計要“過萬元一平方”。 受訪市民紛紛表示，房地產收取誠意金已是“約定俗成”的行業普遍行為，誠意金從幾萬到幾十萬不等，不交就無法買到心儀的樓房，所以明知道是不公平甚至是不受法律保護的交易，但仍無奈地奉上“誠意”。 就愈演愈烈的誠意金問題，市民希望相關部門加強監管。 他山之石 南京：企業不得無理由拒絕意向購房人報名搖號 就公證搖號問題，一些地方出臺了相關文件，南京市政府辦公廳2017年下發的《關于進一步加強房地產市場調控的通知》，第八條明確規定：取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業及其委托的代理銷售機構應當嚴格落實購房實名制，按照“公開、公平、公正、透明”的原則對外銷售。客戶積累大于可供房源的商品住房項目，房地產開發企業及其委托的代理銷售機構應采用由公證機構主持的公開搖號方式公開銷售商品住房，搖號排序，按序購房，搖號排序名單現場公示。 此外，南京市司法局和南京市住房保障和房產局聯合下發的《關于做好公證機構主持搖號方式公開銷售商品住房工作的通知》中，規定開發企業接受報名時間不得少于1個工作日，不得無理由拒絕意向購房人報名搖號。 南京市政府《關于進一步加強房地產市場調控的通知》第二條規定：達到商品住房銷售條件未申報銷售的，房產、建設、國土、物價部門加強督促，經督促仍未申報銷售的，房產、物價部門在一年內不受理其銷售申請，銷售備案價格不予上漲，建設、國土部門將其行為納入不良信用記錄，在房屋銷售前不得參與土地公開出讓市場競買。 長沙：嚴禁房地產開發企業以任何形式蓄客和收取認籌金 2018年6月25日長市沙人民政府辦公廳《關于進一步加強房地產市場調控工作的通知》第五條規定：嚴禁銷售炒作，對參加樓盤搖號的人數應進行有效控制，優先限購區域內首套剛需購房者搖號、購房。嚴禁房地產開發企業以任何形式蓄客和收取認籌金，在取得預售許可前嚴禁以任何形式組織認籌活動。嚴禁捆綁銷售、變相漲價等違規銷售行為。 相關鏈接 定金、訂金、誠意金、意向金的特點 1、定金 定金是一個規范的法律概念，是合同當事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔保形式。當事人可以約定一方向對方給付定金作為債務的擔保。債務人履行債務后，定金應抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的,無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應雙倍返還定金。 就商品房買賣而言，如購房者向房屋銷售者交納定金，房屋銷售者違約時，定金應雙倍返還;消費者違約時，定金不返還。 另外，依據《中華人民共和國擔保法》的規定，定金數額不超過主合同標的額的 20%，超過的部分不適用定金罰則。 2、訂金 訂金并非一個規范的法律概念，實際上它具有預付款的性質，是當事人的一種支付手段，并不具備擔保性質。訂金的效力取決于雙方當事人的約定。雙方當事人如果沒有約定，訂金的性質主要是預付款。就商品房買賣而言，房屋銷售者違約時，應無條件退款;消費者違約時，可以與房屋銷售者協商解決并要求退款。如果雙方當事人另有約定，則按照約定執行。 3、誠意金 誠意金并非一個規范的法律概念，僅能表明一方或雙方具有簽訂合同的意向，不具有擔保效力。誠意金要根據商品房預售合法性和當事人之間的約定處理。另外，國家明令禁止開發商在取得預售許可證之前以收取誠意金、意向金等形式收取預訂款性質費用，因此，若開發商有這種行為，大家一定要謹慎，避免損失。 4、意向金 意向金并非一個規范的法律概念，與誠意金定義差別不大，都僅能表明一方或雙方具有簽訂合同的意向，不具有擔保性質。 來源：汕尾日報 策劃:余小文 執行:鄧幗梅 編輯 李明秀 |
